Accueil particuliers / Logement / Achat ou vente d'un logement / Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
Dans le cadre de la vente d'un bien en Vefa , vous achetez un logement à construire ou en cours de construction . Avant la signature de l'acte définitif de vente, un contrat de réservation du logement (également appelé «contrat» «préliminaire» ) peut être proposé. Ce document est obligatoirement établi par écrit. Nous faisons le point sur la réglementation.
Avant la signature de l’acte de vente définitif d'un logement en Vefa , le candidat acheteur (le «réservataire» ) peut signer un contrat de réservation avec le vendeur (le «réservant» , le promoteur).
Le contrat de réservation, appelé aussi «contrat préliminaire» , n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé , car il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement.
Par ce contrat, le vendeur s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est calculé en fonction du délai de livraison prévu.
Le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires concernant le vendeur et l’acheteur, le logement et la vente. Ces informations constituent le contenu minimal obligatoire du contrat. Cela signifie que leur absence peut entrainer l’annulation du contrat de réservation.
Les parties (futurs acheteur et promoteur) demeurent toutefois libres de décider d’ajouter des clauses complémentaires si elles le souhaitent.
Le contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les coordonnées du vendeur (nom de la société, numéro d’imatriculation au registre du commerce et des sociétés, siège social) et de l'acheteur (nom, prénom, adresse, éventuellement situation familiale).
Le contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :
Adresse du logement
Surface habitable approximative du logement
Nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, dépendances et dégagements
Situation/emplacement du bien dans l’immeuble (bâtiment, étage, numéro de lot, etc.)
Descriptif des matériaux utilisés (nature et qualité des matériaux indiquées dans une note technique)
Descriptif des équipements collectifs à disposition.
Un état des nuisances sonores aériennes doit être annexé au contrat de réservation des biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.
Il est recommandé de remettre à l'acheteur un état des risques et pollutions (ERP) .
Le contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :
Prix de vente prévisionnel du logement et les conditions de révision du prix
Date à laquelle l’acte de vente définitif pourra être conclu
Mode de paiement du bien (avec ou sans prêt)
Prêts que le promoteur s’engage à obtenir ou à transmettre au candidat acheteur (montant, conditions et nom du prêteur)
Condition suspensive d'obtention de prêt (si le prix doit être payé avec l'aide d'un prêt)
Montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution
Informations sur les conditions d'exercice du droit de rétractation de l'acheteur (droit de revenir sur sa décision). Le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 € pour le vendeur)
Choix de la garantie d’achèvement du bien. Le vendeur doit fournir à l'acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA) . La GFR ou la GFA peuvent être mises en œuvre par l'acheteur en cas de défaillance financière du vendeur.
Le contrat indique également les travaux que l'acheteur peut décider de faire lui-même , après la livraison du bien. Il en assure alors les frais et la responsabilité. Cela signifie que l’acheteur doit supporter le coût des travaux et répond personnellement de leur bonne exécution ainsi que des éventuels dommages ou malfaçons qui en résulteraient.
La liste de ces travaux est la suivante :
Installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir
Installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et du mobilier pouvant les accueillir
Installation des équipements sanitaires des toilettes
Pose de carrelage mural
Revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation
Équipement en radiateurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise
Décoration des murs.
Le contrat de réservation est obligatoirement établi par écrit . Aucune forme n’est néanmoins imposée par la loi.
En pratique, le contrat est ainsi conclu par :
Un acte sous signature privée entre le vendeur et l'acheteur
Ou par un acte notarié . Le notaire vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du futur acte de vente .
Le contrat de réservation doit être envoyé par lettre RAR ou remis en main propre à l'acheteur avant tout dépôt de fonds.
L’acheteur dispose d’un droit de rétractation lui permettant de renoncer librement à son engagement d’acquérir le logement. L’exercice de ce droit entraîne l’annulation du contrat de réservation, sans pénalité ni indemnité à la charge de l’acheteur.
Ce droit doit être exercé dans un délai de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la 1 re présentation de la lettre RAR notifiant le contrat de réservation à l'acheteur (ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) ou de sa remise en main propre.
Lorsque le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé , le délai est prolongé jusqu'au 1 er jour ouvrable suivant.
La rétractation doit être adressée au vendeur par lettre RAR .
Le contrat de réservation doit être notifié à l’acheteur par lettre RAR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (huissier, Chronopost, etc.) pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire .
Le montant du dépôt de garantie est limité à :
5 % du prix de vente si l' acte de vente définitif est signé dans un délai inférieur à 1 an,
2 % du prix de vente si l'acte de vente définitif est signé dans un délai de 1 à 2 ans.
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente définitif est signé au-delà de 2 ans.
Le dépôt de garantie est restitué au réservataire (acheteur) sans retenue ni pénalité dans les cas suivants :
Contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation
Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé, y compris lorsque cette augmentation résulte d’une modification de la consistance de l’immeuble ou d’une amélioration de sa qualité
Prêt prévu au contrat de réservation refusé par la banque
1 ou plusieurs éléments d'équipement annoncés au contrat de réservation non réalisés
Immeuble ou partie d'immeuble objet du contrat présentant dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 % .
L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans les 3 mois à dater de la demande de remboursement.
Oui, un contrat de réservation peut être annulé, notamment pour :
Vices du consentement . Il s’agit d’évènements qui ont conduit une partie à signer le contrat alors qu’elle n’y aurait pas consenti ou pas dans les mêmes conditions, si elle avait eu connaissance de toutes les informations.
Ces vices concernent l’erreur (par exemple, erreur sur les caractéristiques essentielles du bien, sur la consistance, sur des éléments repris ensuite dans l’acte de vente), le dol (manœuvres, réticence dolosive : informations dissimulées volontairement par le vendeur ou son intermédiaire) et la violence, y compris la violence morale (pressions, menaces, etc.)
Absence ou irrégularités des mentions obligatoires du contrat.
Les mentions obligatoires du contrat de réservation concernent, notamment, la désignation précise du bien réservé (lot, surface, nombre de pièces, etc.),le prix prévisionnel de vente, le délai de conclusion de la vente (date à laquelle la vente pourra être conclue),les règles relatives au dépôt de garantie , la reproduction de certains articles réglementaires et l’information sur le délai de rétractation de 10 jours et ses conditions d’exercice.
En pratique, pour apprécier si un contrat de réservation en Vefa peut être annulé, il faut donc examiner très précisément :
Le contenu du contrat (mentions obligatoires, dépôt de garantie, information sur les délais, etc.)
Les circonstances de la signature (démarchage, information fournie, éventuels manquements ou tromperies)
La chronologie des actes (contrat de réservation, notification, acte authentique, éventuelles réserves) et les délais écoulés.
Il est nécessaire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
En principe, l’annulation du contrat de réservation n’entraîne pas l’annulation de la Vefa , car le contrat de réservation est facultatif et autonome.
Toutefois, si le contrat de réservation est annulé et que l’acheteur n’a pas bénéficié du délai de réflexion au stade de la vente définitive, il peut encore se rétracter et obtenir l’annulation de la Vefa.
Direction de l'information légale et administrative
18/09/2026
Condition suspensive : Condition suspensiveSuspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenuCode civil : article 1304
Garantie financière de remboursement : Garantie financière de remboursementGarantie faite par une caution (une banque, un établissement financier...) de rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d'une vente pour défaut d'achèvement
Garantie financière d'achèvement : Garantie financière d'achèvementGarantie faite par un établissement (bancaire, financier...) d'avancer les sommes nécessaires pour l'achèvement des travaux
Acte sous signature privée : Acte sous signature privéeActe rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)Code civil : articles 1372 à 1377
Acte notarié : Acte notariéActe juridique ou contrat rédigé par un notaire. Ce document est ensuite signé par le notaire ainsi que par toutes les parties. Dans le cas d'une vente d'un bien immobilier par exemple, l'acte est signé par le notaire, le vendeur et l'acquéreur.
Jour calendaire : Jour calendaireCorrespond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés
Notification : NotificationFormalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Jour chômé : Jour chôméJour non travaillé
Jour ouvrable : Jour ouvrableCorrespond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise
Dépositaire : DépositairePersonne ou entité chargée de conserver, gérer ou sécuriser des fonds appartenant à un tiers.
Dol : DolManœuvre mensongère dans le but d'obtenir le consentement d'une autre personne
Vente en l’état futur d’achèvement
RAR :Recommandé avec avis de réception